En abril de 2016, cuando el BCRA creó la UVA con un valor de $14,05, la apuesta era ambiciosa: usar la inflación como aliada del crédito hipotecario en vez de esperar a que desapareciera. Diez años después, el instrumento se multiplicó por 134, atravesó dos gobiernos de signo opuesto, una pandemia, un parate de cinco años sin nuevos créditos y un escándalo político que tiene al secretario de Finanzas declarando ante la Justicia. El balance no es blanco ni negro. Es un gris con números.
Los números de la década
La UVA hizo propietarios a cerca de 200.000 argentinos en dos oleadas bien marcadas. La primera, entre 2016 y 2019, acumuló unos 175.000 créditos con un pico de 14.062 en un solo mes (marzo de 2018). La segunda, arrancó a mediados de 2024 y tomó impulso en 2025, cuando se firmaron 44.305 préstamos, el cuarto mejor volumen desde 2004. Entremedio, entre 2020 y mediados de 2024, el crédito hipotecario dejó de existir en la práctica. No había bancos dispuestos a prestar a 20 años con una inflación que tocó 211% anual.
Y sin embargo, la morosidad nunca se desbordó. En la peor etapa —pandemia, devaluaciones, inflación desbocada—, la mora de los créditos UVA rozó el 1,6% según datos del BCRA, un número comparable a la mínima histórica de Estados Unidos en 30 años. Hoy ronda el 1%. Es uno de los pocos datos del sistema financiero argentino que resiste cualquier comparación internacional.
La trampa del 1%
Pero ese número esconde una paradoja. La mora es baja no porque el producto sea blindado, sino porque el sistema filtra a la entrada. Para un crédito de USD 75.000 en el Banco Nación —la tasa más barata del mercado, 6% + UVA—, hay que acreditar ingresos familiares netos de $3,65 millones. El salario promedio del sector privado registrado, según la Secretaría de Trabajo, era de $1.836.177 en noviembre de 2025. Es decir: el piso para entrar pide el doble de lo que gana el trabajador formal promedio del país.
Resultado: solo acceden hogares de ingresos altos, con empleo registrado estable y scoring crediticio casi perfecto. Eso explica la mora baja. También explica por qué la UVA no es, ni fue nunca, un instrumento masivo. En un país con más del 40% de empleo informal, el crédito hipotecario sigue siendo un club de pocos.
La concentración: 76% en un solo banco
El otro dato que define la segunda oleada es la concentración. En octubre de 2025, el 76% de los créditos hipotecarios otorgados fueron del Banco Nación. Un año antes esa participación era del 23%. La tasa del Nación (6%) es la mitad de lo que cobran la mayoría de los privados (entre 9,5% y 15%), y sus condiciones para clientes con cuenta sueldo son imbatibles. El resultado es un mercado donde un solo banco estatal sostiene casi toda la política de vivienda.
El resto del sistema está empezando a moverse: BBVA bajó del 17% al 7,5% para monotributistas, Santander del 15% al 9,5%, el Ciudad lanzó una línea al 7,5% con subsidio del Gobierno porteño. Pero por ahora, si Nación cierra la canilla, el crédito hipotecario argentino se frena. La ironía: el oficialismo que habló durante meses de privatizar el banco público depende hoy de él para mostrar resultados en vivienda.
El escándalo que nadie planeó
En las últimas semanas, la herramienta “Cuánto Deben” reveló que al menos 22 funcionarios y legisladores de LLA tomaron créditos en el Nación por montos de hasta $510 millones. Entre ellos, el secretario de Finanzas Federico Furiase y el director del BCRA Pedro Inchauspe, que accedieron a los préstamos cuando eran directores del organismo que supervisa al banco que se los otorgó. El ministro Caputo, lejos de tomar distancia, recomendó públicamente que “vayan todos a sacar un crédito hipotecario porque todavía hay sobrestock”. Pettovello le pidió la renuncia a su jefe de Gabinete apenas apareció en el listado. Tres denuncias penales se acumularon en el juzgado de Ariel Lijo, con el fiscal Pollicita.
El Banco Nación respondió que el proceso fue “homogéneo, sin excepciones”. Milei, que los créditos no “mataron a nadie”. Los funcionarios involucrados sostienen que accedieron en las mismas condiciones que cualquier ciudadano. La Justicia deberá determinar si hubo trato preferencial o conflicto de interés.
Lo que falta: la variable que nadie controla
Donde la UVA siempre tropezó fue en el mismo lugar: la inflación. En la primera oleada, la crisis cambiaria de 2018 hizo que las cuotas subieran un 55% en un año. En esta segunda, la inflación de marzo fue del 3,4% y lleva nueve meses acelerándose. El acumulado del primer trimestre (9,4%) ya casi iguala la meta anual que Caputo puso en el Presupuesto. El REM del BCRA proyecta que recién en agosto se volvería al 2% mensual. Hasta entonces, la cuota sube más rápido que la mayoría de los sueldos.
El dato final es quizás el más elocuente: una cuota inicial de un crédito a 30 años en el Nación para una vivienda de USD 100.000 ronda los $808.000. Un alquiler de dos ambientes en CABA, según Zonaprop, promedia $814.000. Son casi iguales. Esa paridad es el mejor argumento a favor de la UVA y, al mismo tiempo, su mayor fragilidad: funciona mientras la inflación no abra la tijera.
Diez años. Dos oleadas. 200.000 propietarios. Una mora que no pasa del 1%. Un mercado concentrado en un solo banco estatal. Una causa judicial abierta. Y una inflación que no baja del 3%.
Ese es el balance. La cuenta, todavía no cierra.